Baufinanzierung

Anbieter von Baufinanzierungen

Von einer Baufinanzierung spricht man, wenn Kredite für den Kauf oder den Bau einer Immobilie bzw. zu Renovierungszwecken aufgenommen werden. Es handelt sich hierbei um zweckgebundene Darlehen, die ausschließlich für den im Kreditantrag benannten Verwendungszweck eingesetzt werden dürfen. Daher können Darlehen der Baufinanzierung in der Regel nicht für den Kauf eines Autos eingesetzt werden, denn sie sollen der Werterhaltung oder der Wertsteigerung der zu finanzierenden Immobilie dienen.

Der Zinsbetrag wird für eine bestimmte Laufzeit, meist sind dies 10 oder 15 Jahre, festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zeit müssen die Zinsen zu marktüblichen Konditionen neu festgelegt werden. Gerade heute sind die Zinsen noch vergleichsweise niedrig, auch wenn die Zinssteigerungen bereits fortgeschritten sind. Trotzdem lohnt es sich, zurzeit eine eher längerfristige Zinsfestschreibung zu nutzen.

Die Darlehensarten
Es gibt zahlreiche Darlehen, die im Rahmen einer Baufinanzierung in Anspruch genommen werden können. Hierzu gehört zum einen das klassische Annuitätendarlehen, welches von nahezu allen Banken und Finanzexperten angeboten wird. Es zeichnet sich in erster Linie durch lange Zinsbindungszeiten aus, die bis zu 20 Jahre betragen können. Während dieser Laufzeit bleibt nicht nur die monatliche Kreditrate, die so genannte Annuitätenrate, konstant, sondern auch die Zinsen sind unveränderlich.

Dies verschafft dem Kreditnehmer langfristige Planungssicherheit, denn schließlich muss die Kreditrate in das eigene Budget eingerechnet werden. Die Höhe der Zinsen, die bei Annuitätendarlehen berechnet werden, orientiert sich natürlich am allgemeinen Zinsniveau, aber auch die Bonität des Kreditnehmers sowie die Absicherung der Darlehen spielt eine wichtige Rolle. In diesem Zusammenhang wird häufig von erstrangiger und nachrangiger Besicherung gesprochen. Von Darlehen mit erstrangiger Besicherung spricht man, wenn die als Absicherung eingetragene Grundschuld an erster Rangstelle im Grundbuch steht und das Darlehen maximal 50-60% des Objektwertes ausmacht.

Bei diesen Darlehen sind die Ausfallrisiken der Banken sehr gering, weshalb die Zinssätze ebenfalls niedrig sind. Sofern jedoch die Risiken der Banken steigen, etwa wenn die Darlehenshöhe 80-100% des Objektwertes beträgt, werden auch die Zinsen für diese Darlehen ansteigen. Daher fordern die Banken noch heute ein Eigenkapital in Höhe von 10-30% der Kreditsumme, denn hierdurch können die Zinskosten sowie die Kreditkosten stark reduziert werden. Den individuellen Zinssatz können Kreditkunden nach Stellung eines Kreditantrages erfahren.
Ein weiteres für die Baufinanzierung gern genutztes Darlehen ist das tilgungsfreie Darlehen. Wie der Name schon vermuten lässt, müssen Kreditnehmer bei diesem Kredit keine Tilgungszahlungen leisten. Monatlich oder quartalsweise werden bei diesem Darlehen lediglich die vereinbarten Zinskosten fällig. Die Rückzahlung des tilgungsfreien Darlehens erfolgt erst am Ende der Laufzeit als Einmalbetrag. Die Tilgung kann je nach Wunsch aus eigenem Vermögen, mit Hilfe eines Bausparvertrages oder aber durch Ablauf einer Lebensversicherung erfolgen.
Letztlich werden auch Bauspardarlehen für die Finanzierung von Wohnimmobilien gern eingesetzt. Sie weisen meist deutlich niedrige Konditionen als Bankdarlehen aus und sorgen so für einen positiven Kosteneffekt. Gleichzeitig ermöglichen Bauspardarlehen jederzeit, Sondertilgungen zu leisten oder das Darlehen vollständig vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückzuzahlen. Allerdings sind Bauspardarlehen erst dann verfügbar, wenn ein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden ist. Alternativ kann hier die Kombination aus tilgungsfreiem Darlehen und der Ansparung eines Bausparvertrages genutzt werden.

Die Absicherung
Kennzeichen der Baufinanzierung ist die Absicherung der vergebenen Darlehen durch die Eintragung einer Grundschuld. Diese Grundschuld, die umgangssprachlich auch als Hypothek bezeichnet wird, wird ins Grundbuch eingetragen und zeigt so, dass das Objekt belastet ist.

Sofern das Darlehen regelmäßig und pünktlich zurückgezahlt wird, wird die Bank keine Ansprüche an die Grundschuld stellen. Kann das vergebene Darlehen jedoch nicht zurückgezahlt werden, wird die Bank ihr Recht in Anspruch nehmen, die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös das Darlehen zurückzuzahlen. Der Verkauf der Immobilie wird dabei in der Regel über eine Zwangsversteigerung erfolgen.
Sofern die Immobilie nicht ausreicht, das beanspruchte Darlehen zu sichern, können alternative Sicherheiten wie zum Beispiel die Verpfändung von Sparguthaben oder aber die Abtretung von Kapitallebensversicherungen genutzt werden.

Der Zins bei Annuitätendarlehen ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dies sind das allgemeine Zinsniveau und die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, aber auch Dinge wie die persönliche Bonität und der Wert der Immobilie sind ausschlaggebend.
Um die Bonität eines Kunden zu ermitteln, werden verschiedene Daten herangezogen. So werden hierfür neben den Einkommensdaten auch Daten zum Arbeitgeber benötigt, ob ein unbefristeter oder befristeter Arbeitsvertrag vorliegt und wie lange die Beschäftigung bereits andauert. Kunden, die über Jahre bei ihren Arbeitgeber beschäftigt sind, Angestellte im Öffentlichen Dienst oder Beamte können in der Regel eine gute Bonität erreichen.
Der Wert einer Immobilie ( zum Beispiel von einem Massivhaus oder Fertighaus oder anderen Immobilien) wird anhand von Grundbuchdaten und regionalen Begebenheiten ermittelt. Hierfür hat jeder Bankbearbeiter Tabellen, wie viel pro Quadratmeter Wohnfläche oder pro Kubikmeter umbautem Raum anzusetzen sind. Der hieraus ermittelte Wert ist gleichzeitig der Beleihungswert. Am günstigsten sind die Darlehen, wenn die Höhe des Darlehens 60% des Beleihungswertes nicht übersteigt. Das Risiko der Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditschuldners ist in diesem Fall gering, denn durch eine Versteigerung des Objektes ist der Darlehensbetrag zu erreichen. Die hierdurch geringen Risikokosten geben die Banken an die Kunden weiter.

Wer ein günstiges Annuitätendarlehen sucht, der muss jedoch viele verschiedene Angebote einholen und die Daten vergleichen. Einfacher geht dies mit Anbietern wie Creditweb oder Interhyp. Diese beiden Anbieter vergleichen für den Kunden die Kreditzinsen und leiten den Antrag dann an den günstigsten Anbieter weiter. Die Berater der Anbieter sind sowohl telefonisch und über das Internet erreichbar, aber auch persönliche Termine können vereinbart werden.
Die für den Kreditantrag benötigten Unterlagen werden über die Berater eingeholt, sie geben ebenfalls Hilfestellungen bei der Grundschuldeintragung über den Notar.
Der Vorteil beider Varianten, sowohl Interhyp als auch Creditweb, ist die vergleichsweise günstige Finanzierung, da sie aus einem großen Pool an Partnern den besten auswählen können.

Die Berater der Interhyp haben zusätzlich die Möglichkeit, variable Darlehen zu vermitteln. Diese Darlehen weisen keinen vorher fest vereinbarten Zins auf. Dieser kann von der Bank je nach aktuellem Zinsniveau angepasst werden. Der Vorteil hierbei ist, dass Sondertilgungen jederzeit möglich sind. Allerdings ist diese Darlehensvariante oft teurer und somit nur für kürzere Überbrückungskredite zu empfehlen. Eine weitere Möglichkeit für die Baufinanzierung bzw. ein anderer Name ist der Baukredit. Auch hier sollte man auf die Konditionen achten.

Bei Creditweb stehen neben dem Annuitätendarlehen auch Forward-Darlehen zur Vermittlung, die gerade in Zeiten steigender Zinsen stark nachgefragt werden. Diese Darlehen werden zum Beispiel für Umschuldungen genutzt. Bereits zwei bis drei Jahre vor dem Umschuldungstermin kann hier der neue Darlehensvertrag geschlossen werden, die Auszahlung erfolgt jedoch erst zum späteren Zeitpunkt. So können sich die Kunden das niedrige Zinsniveau sichern und erhalten so Planungssicherheit. Im übrigen wurde Creditweb von der Stiftung Warentest im März 2007 zum besten Baufinanzierer gekürt.
Eine weitere Möglichkeit der Baufinanzierung sind die Bauspardarlehen. Neben der Art der Baufinanzierung ist auch die Art der zu finanziernden Immobilie wichtig, eine Empfehlung sind hier zum Beispiel Fertighäuser um Kosten zu sparen.

Um solch ein Darlehen zu erhalten, müssen die Kunden zuerst einen Bausparvertrag ansparen. Dafür  ist je nach Tarif zu 40 oder 50% der Bausparsumme nötig. Nach Erreichen der Mindestbesparung und der Bewertungszahl kann die Auszahlung des Bauspardarlehens erfolgen. Der große Vorteil hierbei ist der niedrige Darlehenszins, der bereits bei Abschluss des Bausparvertrages vereinbart wird. Die Bausparkasse Mainz bietet hier zum Beispiel einengünstigen Zins. Wer die Baufinanzierung also langfristig plant, kann per Bauspardarlehen viele Kosten sparen. Weiterer Vorteil hierbei sind jederzeitige Sondertilgungen und kurze Laufzeiten.
Bausparkassen bieten heute aber auch ein so genanntes Garantiedarlehen. Dies ist eine Kombination aus tilgungsfreiem Vorausdarlehen und gleichzeitiger Besparung eines Bausparvertrages. Mit Zuteilung des Bausparvertrages wird das Vorausdarlehen abgelöst und geht in ein Bauspardarlehen über. So kann der Kunde eine Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit erhalten und trotzdem die Vorteile des Bauspardarlehens nutzen. Auch diese Variante wird von der Bausparkasse Mainz angeboten.
Ein Allrounder im Bereich der Immobilienfinanzierung ist die Debeka Baufinanzierung. Hier finden Kunden vom Annuitätendarlehen über das Bauspardarlehen bis hin zum Konstant-Darlehen alle Bereiche.

Die Beantragung einer Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung kann heute sowohl bei einer Filialbank wie auch bei Direktbanken sowie bei Finanzvermittlern abgeschlossen werden. Um das beste Angebot am Markt zu finden, sollten Kreditnehmer einen Kreditvergleich durchführen und anhand der effektiven Jahreszinssätze die Kosten der Baufinanzierung vergleichen. Zu beachten ist jedoch, dass sich die hier getätigten Angaben meist auf den Zinssatz bei erstrangiger Absicherung beziehen, die sich ggf. ändern können.
Aufgrund günstiger Zinssätze nutzen immer mehr Kreditsuchende die Möglichkeit, Baufinanzierungen online abzuschließen. Die hierzu notwendigen Kreditanträge stehen im Internet zur Verfügung und können problemlos abgerufen werden.
Für den Kreditantrag einer Baufinanzierung benötigt die Bank unter anderem die persönlichen Daten der Kreditnehmer wie Name, Anschrift und Geburtsdatum. Bei Ehepaaren werden Baufinanzierungs-Kredite in der Regel nur an beide Partner vergeben, daher sollte auch der Antrag von beiden Partnern gestellt werden.
Grundvoraussetzung einer Kreditvergabe für Baufinanzierungsdarlehen ist, dass die monatlichen Kreditraten aus dem eigenen Einkommen des Kreditnehmers finanziert werden kann. Um dies zu prüfen, stellen die Banken Einnahmen und Ausgaben der Kreditnehmer gegenüber. Zu den Einnahmen gehören dabei Lohn- und Gehaltszahlungen, aber auch Rentenzahlungen, Kindergeld und die Einkünfte von Selbstständigen gehören zu dieser Rubrik. Wichtig ist dabei, dass diese Einkünfte dauerhaft erzielt werden können, weshalb beispielsweise das Elterngeld als Einkommen meist nicht akzeptiert wird, denn dieses wird lediglich über einen Zeitraum von zwölf Monaten bezahlt. Zusätzlich zu den Einnahmen müssen Kreditsuchende im Kreditantrag auch die monatlichen Ausgaben angeben.

Neben den Lebenshaltungskosten, die von den Banken üblicherweise pauschal angesetzt werden, gehören zum Bereich der Ausgaben auch weitere Kreditverpflichtungen, eventuelle Unterhaltsleistungen, Versicherungsbeiträge und Sparbeiträge. Die Differenz aus Einnahmen und Ausgaben ist dann die maximale Kreditbelastung, die angesetzt werden kann.
Zusätzlich zum Kreditantrag benötigen die Banken für die Kreditentscheidung einer Baufinanzierung verschiedene Kreditunterlagen. Dazu gehören Lohn- und Gehaltsbescheinigungen von Arbeitnehmern, Rentenbescheide von Rentnern, Kindergeldbescheide und Einkommenssteuerbescheide. Selbstständige und Freiberufler müssen zusätzlich Bilanzen oder betriebswirtschaftliche Auswertungen einreichen, so dass sich die Bank ein Bild von der geschäftlichen Situation machen kann. Sofern bereits Kredite genutzt werden, benötigen die Banken zudem Kopien dieser Kreditverträge, um die monatliche Belastung hieraus zu berechnen.